Infiltrazioni di acqua dalla terrazza condominiale: chi paga i danni?

Qualora l’uso della terrazza condominiale non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, che il condominio

La vicenda

La Corte d’appello di Napoli, riformando la decisione di primo grado, aveva condannato in solido il condominio e la proprietaria della terrazza a corrispondere alla parte attrice la complessiva somma di euro 4.187,03, (così ripartita 2/3 a carico del condominio e 1/3 a carico della convenuta) oltre rivalutazione e interessi, per le infiltrazioni di acqua piovana provenienti dalla terrazza di copertura dell’edificio condominiale di proprietà esclusiva della convenuta.

Per la cassazione della sentenza la parte soccombente ha proposto ricorso, denunciando l’errata applicazione delle norme civilistiche posto che a sua detta – dei danni derivanti dal lastrico solare avrebbe dovuto rispondere soltanto il condominio; a nulla rilevando la circostanza che elle fosse la proprietaria esclusiva.

Il giudizio di legittimità

La Corte di Cassazione (Seconda Sezione Civile, sentenza n. 951/2020) ha rigettato il ricorso perché destituito di fondamento giuridico. Ed invero, le Sezioni Unite hanno chiarito che, in tema di condominio negli edifici, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (sentenza n. 9449 del 10/05/2016; Sez. 2, n. 3239, 7/2/2017).

La decisione

In secondo luogo, il locatore (nella specie la ricorrente) deve mantenere la cosa locata “in istato da servire all’uso convenuto” (art. 1574 c.c., n. 2) e, pertanto, la ricorrente, fermi i suoi rapporti col condominio, restava obbligata nei confronti della conduttrice.

In definitiva, il ricorso è stato rigettato e la ricorrente condannata al pagamento delle spese di giudizio. ��

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